همه چیز درباره فسخ قرارداد اجاره؛ از مراحل تا قوانین جدید سال1404

فسخ قرارداد اجاره از موضوعاتی است که هم برای موجر و هم برای مستأجر اهمیت زیادی دارد. بسیاری از اختلافات ملکی زمانی به وجود می‌آید که یکی از طرفین، بدون آگاهی از قوانین، قصد فسخ قرارداد را دارد. دانستن اینکه چه شرایطی برای فسخ معتبر است و در چه مواردی قانون از طرف مقابل حمایت می‌کند، از بروز مشکلات جدی جلوگیری می‌کند. در این مقاله به بررسی کامل شرایط، مراحل و نکات قانونی فسخ قرارداد اجاره می‌ پردازیم.

فسخ قرارداد اجاره یعنی چه؟

فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن قانونی به قرارداد پیش از اتمام مدت اجاره است. این فسخ ممکن است از سوی موجر یا مستأجر انجام شود، اما تنها زمانی معتبر است که شرایط قانونی فسخ در قرارداد یا قانون ذکر شده باشد.
به عبارت ساده، اگر در متن قرارداد بند فسخ یا شرط خاصی نیامده باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ یک‌طرفه را ندارند، مگر با رضایت طرف مقابل یا حکم دادگاه.

برای جلوگیری از مشکلات بعدی، توصیه می‌ شود ابتدا با اصول تنظیم قرارداد اجاره آشنا شوید.

شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره چیست و در چه مواردی می‌ توان اقدام کرد؟

در قانون مدنی ایران، موارد فسخ قرارداد اجاره به‌صورت مشخص ذکر شده است. مهم‌ترین شرایط شامل موارد زیر است:

1. وجود عیب در مورد اجاره: اگر ملک دارای عیبی باشد که استفاده از آن را دشوار کند، مستأجر حق فسخ دارد.
2. عدم پرداخت اجاره‌بها: در صورت تأخیر مکرر مستأجر در پرداخت اجاره، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی درخواست فسخ کند.
3. تغییر کاربری ملک: اگر مستأجر برخلاف قرارداد از ملک استفاده کند (مثلاً مغازه مسکونی را به کارگاه تبدیل کند)، موجر حق فسخ دارد.
4. فوت یکی از طرفین (در شرایط خاص): در برخی موارد خاص، در صورت فوت موجر یا مستأجر، قرارداد فسخ می‌شود.
5. عدم انجام تعهدات: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند (مثل تعمیرات اساسی یا تحویل به‌موقع ملک)، طرف مقابل می‌تواند درخواست فسخ بدهد.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر تنها در شرایط مشخص و قانونی امکان‌پذیر است. مستأجر زمانی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند که در قرارداد، بند مشخصی برای حق فسخ او درج شده باشد یا در صورتی که مورد اجاره دارای عیب جدی باشد که استفاده از آن را سخت یا غیرممکن کند. اگر چنین بند یا عیبی وجود نداشته باشد و مستأجر قبل از پایان مدت اجاره تصمیم به ترک ملک بگیرد، موظف است اجاره‌بهای باقیمانده را بپردازد، مگر اینکه موجر به صورت کتبی رضایت دهد. بهترین روش برای جلوگیری از اختلافات، درج بندی تحت عنوان «شرایط فسخ توسط مستأجر» در قرارداد در زمان تنظیم آن است تا حقوق هر دو طرف به روشنی مشخص شود و امکان فسخ قرارداد با دلایل قانونی و مدون فراهم گردد. این بند باید شرایط و نکات فسخ را به وضوح بیان کند تا از بروز مشکلات قضایی و اختلافات آینده پیشگیری شود.​

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در شرایط خاص و مشخصی امکان ‌پذیر است که معمولاً شامل مواردی مانند عدم پرداخت چندین ماه متوالی اجاره‌بها توسط مستأجر، استفاده غیرمجاز مستأجر از ملک و یا نیاز فوری و اساسی ملک به بازسازی می‌شود. در هر یک از این موارد، موجر نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک‌طرفه و بدون طی مراحل قانونی فسخ کند؛ بلکه باید ابتدا از طریق ارسال اظهار نامه رسمی به مستأجر، خواستار رفع مشکل یا تخلیه ملک شود و در صورت عدم همکاری مستأجر، موضوع را به مراجع قضایی ارجاع دهد تا فسخ قرارداد به تأیید دادگاه برسد و حکم تخلیه صادر شود. این روند قانونی برای حفظ حقوق موجر و جلوگیری از فسخ‌های خودسرانه اهمیت فراوان دارد و موجر باید مستندات کافی از قبیل قرارداد و اعلامیه‌ های کتبی را برای اثبات تخلف مستأجر ارائه کند تا مراحل فسخ به درستی طی شود.

فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد

فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد یکی از مواردی است که ممکن است به درخواست هر دو طرف قرارداد یا به دلایل قانونی انجام شود. در این حالت، بهترین راه‌ حل تنظیم یک توافق ‌نامه فسخ قرارداد اجاره است که در آن به‌وضوح تاریخ فسخ، وضعیت ودیعه یا رهن، تسویه کامل اجاره‌بها و نحوه تحویل ملک به موجر قید شود. این توافق‌ نامه معمولاً در بنگاه‌ های املاک یا با حضور وکیل امضا می‌شود تا از بروز اختلافات حقوقی و مشکلات بعدی جلوگیری کند. علاوه بر این، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد باید با رعایت شرایط قانونی مثل اطلاع‌دادن به موقع و پرداخت خسارات احتمالی انجام شود؛ مثلاً مستاجر معمولاً باید حداقل یک ماه قبل به موجر اطلاع دهد و ممکن است موظف به پرداخت بخشی از اجاره‌بها باشد، مگر اینکه موجر قبل از موعد مستاجر جدیدی برای ملک پیدا کند. این اقدامات همراه با تنظیم توافق‌نامه کتبی باعث حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از دعاوی حقوقی می شود.

نکات حقوقی مهم درباره فسخ قرارداد اجاره

• فسخ باید کتبی باشد؛ فسخ شفاهی در مراجع قانونی قابل استناد نیست.
• اگر یکی از طرفین بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، طرف مقابل حق مطالبه خسارت دارد.
• ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره از طریق دفاتر خدمات قضایی الزامی است.
• در صورت اختلاف، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

هزینه فسخ قرارداد اجاره به چه صورت است؟

هزینه فسخ قرارداد اجاره معمولاً شامل چند بخش می‌ شود که مهم‌ ترین آنها پرداخت خسارت به طرف مقابل قرارداد است. میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در متن قرارداد به صورت مشخص یا درصدی از اجاره‌بها ذکر می‌شود و این مبلغ باید توسط طرفی که درخواست فسخ دارد پرداخت شود. علاوه بر خسارت، هزینه‌های دفتری، کمیسیون مشاور املاک و گاهی حق‌ الزحمه وکیل نیز بر عهده طرف فسخ‌ کننده است. اگر قرارداد قبل از تحویل ملک فسخ شود، معمولاً میزان خسارت کمتر و هزینه‌ها نیز پایین‌ تر است، اما اگر فسخ به دلایل غیرقانونی یا غیر موجه باشد، ممکن است خسارت بیشتری به طرف مقابل تعلق گیرد.

به طور کلی، پرداخت خسارت و هزینه‌ های مربوطه برای فسخ قرارداد اجاره در قوانین و عرف بازار سرمایه‌ گذاری است تا حقوق موجر و مستأجر حفظ شود و از اختلافات و دعاوی بعدی جلوگیری گردد.​

وظیفه وکیل در فسخ قرارداد اجاره

وکیل در دعاوی فسخ نقش کلیدی دارد. وکیل می‌ تواند:

• شرایط قانونی فسخ را بررسی کند،
• اظهار نامه و دادخواست فسخ را تنظیم کند،
• از تضییع حقوق موکل جلوگیری نماید،
• و در صورت لزوم، پرونده را به نفع موکل در دادگاه پیگیری کند.

اگر درگیر اختلافات اجاره هستید، مشاوره با وکیل تلفنی قراردادهای ملکی قبل از هر اقدام، از ضرر های مالی و حقوقی پیشگیری می‌کند.

نمونه متن فسخ قرارداد اجاره

متن فسخ قرارداد اجاره باید شامل موارد مشخصی باشد تا از اعتبار حقوقی برخوردار شود. در این متن باید اطلاعات طرفین قرارداد از جمله نام، شماره ملی و نشانی، شماره و تاریخ اجاره‌ نامه، علت فسخ قرارداد به صورت واضح و روشن، و تاریخ فسخ ذکر شود.

نکته:
اگر فسخ بر اساس حکم دادگاه یا تخلف یکی از طرفین انجام شده، بهتره در بند «دلیل فسخ» به شماره دادنامه یا اظهار نامه رسمی اشاره بشه.
همچنین، اگر فسخ از طریق مشاور املاک انجام می‌ گیرد، کد رهگیری در انتهای متن درج شود.

جمع‌ بندی

فسخ قرارداد اجاره زمانی معتبر است که مطابق با قانون یا مفاد قرارداد انجام شود. چه موجر باشید و چه مستأجر، پیش از هر تصمیمی باید از شرایط قانونی و پیامدهای آن آگاه شوید. تنظیم بندهای دقیق در قرارداد اولیه، کلید پیشگیری از اختلافات بعدی است.

اگر درگیر اختلافات ملکی هستید یا نمی‌ دانید چگونه قرارداد اجاره‌ تان را فسخ کنید، همین حالا با موسسه حقوقی کارمانیا مشورت کنید تا از خسارت مالی و دردسرهای قضایی جلوگیری کنید.